জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়ার পর মালিকানা সরকারি রেকর্ডে নিশ্চিত করতে নামজারি করা গুরুত্বপূর্ণ। তবে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নতুন নিয়মে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে কিছু পরিবর্তন এসেছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টন না হলে একই খতিয়ানে যৌথভাবে নামজারি করতে হবে।বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসানের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১১ ফেব্রুয়ারির প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে নামজারির ক্ষেত্রে এ নিয়ম চালু করা হয়েছে।
জমির নামজারি কী
জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানে আগের মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাকেই নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়। বর্তমান ডিজিটাল সিস্টেম অনুযায়ী অনলাইনে নির্ধারিত ফি দিয়ে নামজারির আবেদন করা যায়।
নতুন আইনে কী নিয়ম, কবে থেকে কার্যকর হয়েছে
আইনজীবী ইশরাত হাসান জানান, ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১১ ফেব্রুয়ারির প্রজ্ঞাপন অনুযায়ী নামজারির ক্ষেত্রে নতুন নিয়ম প্রবর্তন করা হয়েছে। এখন ওয়ারিশসূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে অন্তর্ভুক্ত করে আবেদন করতে হবে। ওয়ারিশদের মধ্যে ভাগ-বাটোয়ারা না থাকলে একই খতিয়ানে যৌথভাবে (কো-শেয়ারার হিসেবে) নামজারি হবে, আলাদা আলাদা খতিয়ান করা হবে না।
তবে যদি ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি বণ্টন করে নেয়, তাহলে বণ্টননামা বা সমঝোতা দলিল অনুযায়ী পৃথক নামজারি করা যাবে। আবেদন করার সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে দাখিল করা বাধ্যতামূলক; অন্যথায় আবেদন গ্রহণ নাও হতে পারে।
নামজারি না করলে কী সমস্যা হবে
জমির নামজারি না করা হলে ভবিষ্যতে বিভিন্ন ধরনের আইনি ও প্রশাসনিক জটিলতায় পড়তে হতে পারে। সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম না থাকলে জমির মালিকানা প্রমাণের ক্ষেত্রে সমস্যা তৈরি হতে পারে। একই সঙ্গে জমি নিয়ে বিরোধ বা অবৈধ দখলের ঝুঁকিও বাড়তে পারে।
এ ছাড়া ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের ক্ষেত্রেও জটিলতা দেখা দিতে পারে। জমি হস্তান্তর, বিক্রি, দান বা হেবা করার সময়ও সরকারি রেকর্ডে মালিকের নাম থাকা গুরুত্বপূর্ণ।
নামজারি ছাড়া রেজিস্ট্রেশন হবে না
অতীতে অনেক সময় নামজারি ছাড়াই জমি কেনা-বেচা হতো। এখন আইনে স্পষ্ট বলা হয়েছে, নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া কোনো জমি কেনা-বেচা, দান বা হেবা করা যাবে না। এর ফলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের সময় নামজারির খতিয়ান দেখানো বাধ্যতামূলক।
যাদের নামজারি আগেই সম্পন্ন হয়েছে, তাদেরও কি নতুন আইনে নামজারি করতে হবে?
যাদের নামজারি আগেই সম্পন্ন হয়েছে এবং খতিয়ান সঠিক আছে, তাদের নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই। তবে পুরোনো রেকর্ডগুলো ডিজিটাইজড হয়েছে কি না, তা যাচাই করে নেওয়া ভালো।
নামজারির জন্য কী কী কাগজপত্র প্রয়োজন
নামজারির জন্য সাধারণত দলিলের কপি (বায়না বা রেজিস্ট্রি দলিল), খতিয়ানের কপি, দাগ নম্বরসহ জমির বিবরণ, জাতীয় পরিচয়পত্র (এনআইডি), ওয়ারিশসূত্রে হলে ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যুসনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) এবং আবেদন ফরম জমা দিতে হয়। নির্ধারিত ফি পরিশোধের রসিদও দাখিল করতে হয়।
নামজারি করতে কতদিন সময় লাগে
বর্তমান ই-নামজারি ব্যবস্থায় প্রয়োজনীয় সব তথ্য ও কাগজপত্র সঠিক থাকলে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি হয়ে যায়। তবে নথিপত্রে ভুল থাকলে, তথ্য অসম্পূর্ণ হলে কিংবা জমি নিয়ে কোনো আপত্তি বা আইনি বিরোধ থাকলে নিষ্পত্তি হতে অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে।
ভূমির স্বত্ব রক্ষা করা এবং ভবিষ্যতের যেকোনো জটিলতা বা প্রতারণা এড়াতে জমি হস্তান্তরের পরপরই নতুন নিয়ম মেনে নামজারি সম্পন্ন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সরকারের এই আধুনিক ও অনলাইনভিত্তিক উদ্যোগের ফলে সঠিক কাগজপত্র জমা দিয়ে ঘরে বসেই আইনি প্রক্রিয়ায় নিজের ভূমির মালিকানা সুনির্দিষ্ট করা এখন আগের চেয়ে অনেক সহজ ও স্বচ্ছ।